EL PILAR QUE VIENE

Los desafíos de la tercera ola

El distrito espera una nueva corriente de inversión inmobiliaria y aumento de la población. Una oportunidad para alcanzar el desarrollo y reducir desigualdades. Pero también el riesgo de repetir errores.
miércoles, 23 de diciembre de 2020 · 20:14

por Diego Schejtman
d.schejtman@hotmail.com

“Que tengas una vida interesante”. Contra lo que parece a primera vista, la frase es una antigua maldición china. Expresa una sutileza exquisita, porque camufla su crueldad en la apariencia de un buen deseo. Es que las vidas que nos resultan interesantes no son las que transcurren en la plácida felicidad sino aquellas que deben atravesar obstáculos tortuosos. Cuanto más difíciles, más atractivas.

Una buena actualización a la pilarense de aquella frase podría ser “que vivas un boom inmobiliario”. Un deseo que conserva la misma y contradictoria complejidad que le impusieron los chinos.

Todos los datos parecen indicar que durante el 2021 Pilar volverá a experimentar un boom de inversiones. En su mayoría estarán destinadas al rubro inmobiliario y, dentro de este, a la construcción de viviendas. Principalmente, al desarrollo de urbanizaciones residenciales.

El fenómeno se explica en motivos económicos, pero también sociales. Ambos mezclados y acelerados por la pandemia de coronavirus y la construcción de una nueva normalidad.

La nueva ola de inversiones implicará una serie cambios que no son nuevos para el distrito. Ya los vivió en dos momentos anteriores, a mediados y a fines de los 90, con motivaciones distintas pero resultados similares.

Entre otros efectos, se anticipa otra oleada de nuevos vecinos, la configuración de cambios permanentes en la trama urbana y también en las relaciones sociales que se tejen sobre ella.

Semejante revolución trae aparejado para Pilar un cóctel de oportunidades y peligros con los que deberán lidiar el gobierno, los inversores y la sociedad civil.

Los antecedentes conocidos son preocupantes. Las dos primeras olas configuraron un Pilar desigual, con una trama urbana cortada que contribuye a desintegrar el tejido urbano y social; profundizó la carencia de infraestructura pública y exhibió un Estado incapaz de garantizar el acceso a los servicios públicos para todos los habitantes.

En los próximos meses podría empezar a definirse el distrito de los siguientes 20 años. Es la oportunidad para comenzar a resolver aquellas inequidades, pero con el riesgo de cristalizarlas y hacerlas incluso más profundas.

Veamos algunos datos para dimensionar el fenómeno.

Lo que viene
El secretario de Infraestructura, Planeamiento y Servicios Públicos del Municipio, Guido Bordachar, explicó la confluencia de dos fenómenos: un aumento de la demanda de vivienda con espacios verdes por parte de sectores económicos medios altos y altos y el desplazamiento de los desarrolladores inmobiliarios hacia los bordes del conurbano norte por la escasez de tierra disponible en los primeros cordones.

“La demanda busca espacio verde. Ya sea lotes en countries, casa con parque, o hasta departamentos con espacio propio en el fondo”, señaló Bordachar.

La pandemia de coronavirus aceleró las condiciones al promover el home office para sectores profesionales y de servicios. “Se empezó a dar una migración grande apenas abrió la cuarentena más dura. Ya casi no hay oferta de alquiler semipermanente para el segmento ABC1”, indicó Bordachar. Y muchos de esos nuevos vecinos ocasionales podrían convertirse en permanentes.

“Se espera un boom importante difícil de dimensionar en cantidad de posibles nuevos habitantes. Al principio de la apertura, se llegaron a vender 5 mil lotes por mes, ahora bajó a unos 3 mil y parece estar llegando al equilibrio”, explicó Bordachar.

Hace algunas semanas, el funcionario había adelantado  que las proyecciones contemplan la construcción de más de 500 mil metros cuadrados cubiertos en el territorio local, así como la llegada de unos 80 grandes desarrollos que van desde nuevos loteos hasta town houses y edificios de departamentos. A esto se le suman construcciones hoteleras, complejos de oficinas y parques de grandes superficies para trabajo online de alta conectividad.

En este contexto, se espera la inversión de unos 400 millones de dólares en el rubro construcción para el año próximo en Pilar.

Los números generan entusiasmo. La construcción trae aparejada alta demanda de mano de obra, dinamiza la economía y es una oportunidad de integración entre inversión pública y privada.

También encienden alarmas. Un aumento de la demanda ABC1 implica un encarecimiento de la tierra que pone en riesgo el acceso a la vivienda para los franjas mayoritarias de la población; la necesidad de servicios públicos crecerá más rápido que una oferta que ya resulta insuficiente y, otra vez, las relaciones sociales y comerciales entre vecinos de Pilar volverán a cambiar aceleradamente. Sin dudas, será una vida interesante.

Desafíos
El intendente Federico Achával sostiene que el rumbo político y la voluntad para seguirlo son la clave para afrontar los desafíos que vienen y no desaprovechar la oportunidad.

“Es importante definir el rumbo. Creemos en un proyecto de país que fomente la industria y genere desarrollo a través de la producción y el trabajo”, dijo. Y aseguró que eso tenía en mente cuando definió “el presupuesto y la tarifaria, para generar un desarrollo industrial y productivo que dé empleo a la gran cantidad de gente que va a venir a nuestro distrito o que viviendo acá necesita un trabajo como ordenador social”.

Señala así un dato clave: desde el Estado fomentarán que el crecimiento urbano vaya aparejado con el desarrollo industrial.

“Lo otro tiene que ver con la planificación de la infraestructura. Recibimos un Pilar con graves deficiencias en términos de infraestructura, no solamente en agua corriente y cloacas sino también en tendido de redes, vivienda y sobre todo eso venimos trabajando con los gobiernos nacional y de la provincia de Buenos Aires para tratar que el crecimiento sea planificado y ordenado, con la posibilidades concretas de que una persona que elija vivir en Pilar o viva hoy en Pilar pueda crecer junto a su familia, trabajar, estudiar y desarrollarse”, agregó.

Definió a la vez que “un municipio pujante tiene que contemplar la dimensión humanada de cada persona. Por eso venimos trabajando en la planificación que por ahí se ve acelerada por las circunstancias de la pandemia”.

“Cuando uno puso el municipio en marcha y entiende las deficiencias que tuvo en su historia en términos de desarrollo, también tiene en claro las necesidades para que esto se dé en un marco que sirva para que podamos tener una sociedad más justa. Esa es una bandera prioritaria que no vamos a abandonar”, apuntó Achával.

Código urbano
El Código de Ordenamiento Territorial (COT) es una de las herramientas clave con las que cuenta el Municipio para dirigir la inversión inmobiliaria hacia un modelo de desarrollo armónico. Aunque no siempre cumple con ese objetivo.

El actual COT de Pilar fue diseñado y puesto en vigencia por los gobiernos macristas de Nicolás Ducoté en Pilar y María Eugenia Vidal en la Provincia de Buenos Aires.

En su momento, desde la oposición, Achával había cuestionado aspectos claves de ese código.

“Fuimos muy críticos. Ese código urbano no contempla el desarrollo de la infraestructura y no tiene la mirada en el desarrollo de las localidades, que es donde estamos poniendo la prioridad para orientar la inversión y que todos los vecinos tengan las mismas posibilidades”, planteó el intendente. Y definió que “eso se zanja con planificación, ideas claras que se complementan con lo que hoy existe”.

“Tenemos que dar la certeza y la seguridad jurídica para que lleguen las inversiones, pero marcamos claramente el rumbo de nuestro Pilar”, diferenció.

Y apuntó: “En este contexto tan particular de la historia, nunca abandonamos la mirada de generar políticas de igualdad y justicia social. El desarrollo de nuestro distrito lo pensamos en ese sentido más que en la letra muerta de una normativa o las estadísticas y números, como hizo la gestión anterior. Lo hacemos prensando en el presente con una mirada hacia el futuro”.


3.000
Lotes mensuales de venden Pilar con destino a la construcción de viviendas. Llegaron a ser 5 mil en el pico de la demanda.

80
Grandes desarrollos urbanos se esperan para 2021. Van desde nuevos loteos hasta town houses y edificios de departamentos.

400
Millones de dólares es la inversión estimada en el rubro construcción para el año próximo en Pilar.

60%
Creció la población de Pilar en la década de los 90, empujada por el primer boom. En el mismo periodo, el resto del conurbano aumentó un 9%.


PRO Y CONTRAS

Los beneficios y peligros del boom

Para arriba

  • La construcción dinamiza la economía y demanda mano de obra intensiva.
  • La inversión genera recursos en el presupuesto público que pueden volcarse a resolver la demanda de infraestructura y servicios.
  • La ley de hábitat obliga a los nuevos emprendimientos a ceder tierras que deberán destinarse a generar lotes con servicios para vivienda popular.
  • Una adecuada guía estatal a la inversión privada puede atenuar las desigualdades en el uso del espacio público y alentar el desarrollo de las localidades.

Para abajo

  • Un boom inmobiliario aumenta el valor de la tierra dificultando más el acceso a la vivienda de los sectores populares.
  • Los servicios públicos ya son insuficientes y difícilmente puedan crecer al mismo ritmo de la inversión privada y la llegada de nuevos habitantes.
  • La deficiente infraestructura vial limita la capacidad de los centros urbanos para absorber parte de la nueva demanda comercial que va a generar el crecimiento de población.
  • El desarrollo puede agudizar las tensiones con el cuidado del medio ambiente, sobre en zonas donde se permite la convivencia entre usos industriales y residenciales.
3
2
33%
Satisfacción
11%
Esperanza
11%
Bronca
11%
Tristeza
22%
Incertidumbre
11%
Indiferencia

Comentarios

24/12/2020 | 07:55
#0
Lo mas importante de todo es que de una vez por todas, los FUNCIONARIOS, estén a la altura de las circunstancias y no solo regidos por los intereses económicos (con sus bien conocidas COIMAS). Si esto no se deja atrás definitivamente, no va a haber ninguna planificación que sirva y/o sea eficiente y equitativa. Los grandes emprendimientos inmobiliarios, con sus capacidades de lobby corren con demasiada ventaja por sobre las necesidades estructurales que tienen nuestros barrios y resultan demasiado tentadoras para la dirigencia politica. Eso debe cambiar.