A partir de la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei, a fines de 2023, que derogó la Ley de alquileres, un nuevo escenario se abrió para los diferentes actores del sector inmobiliario. En particular para inquilinos y locadores cuyas acuerdos, carentes de regulación externa, quedaron sujetos a la buena voluntad.
Alquileres: optimismo en las inmobiliarias por el aumento de la oferta
Aseguran que muchos propietarios volvieron a alquilar inmuebles que habían retirado. Contratos a dos años con ajustes trimestrales, negociaciones y nuevos precios.
La reacción del mercado a las nuevas condiciones no tardó en volverse tangible y en las inmobiliarias de Pilar sobrevuela un clima de optimismo, teniendo en cuenta que el primer reflejo de las nuevas condiciones fue el incremento de la oferta de propiedades disponibles para alquiler.
“Nosotros llegamos a tener una propiedad en alquiler y ahora tenemos 10”, afirmó Virginia Attili de Attili & Bisso, quien calificó de “muy positivo” el nuevo escenario dado que “los propietarios empiezan a confiar en el mercado”.
“En los últimos meses no se cerraron contratos y de a poco empiezan a aparecer más propiedades en alquiler”, explicó la martillera, al tiempo que recordó que con la antigua ley los contratos debían ser a tres años y los ajustes anuales, condición por la que “se depreciaba mucho el valor del alquiler para los dueños por la altísima inflación” y en consecuencia, muchos preferían retirarlos del mercado.
En sintonía, Fernanda Altezor, de Altezor Propiedades, destacó que “esta nueva situación incentiva a muchos propietarios a poner en alquiler sus inmuebles porque las condiciones les son más favorables, la renta había dejado de ser un negocio”.
Aumentos
En este nuevo contexto, los contratos que comenzaron a cerrarse lo hicieron a un plazo de dos años con ajustes regulares, cuya periodicidad es pactada entre las partes.
“En el caso de los alquileres comerciales los aumentos sí son más a corto plazo pero en viviendas intentamos que sean semestrales para hacerlo más ordenado, regulados por el Índice de Precios del Consumidor (IPC). Aquellos propietarios que quieran aplicar aumentos trimestrales o cada cuatro meses quizás tarden más en alquilarlos”, refirió Altezor.
Por su parte, Attili consignó que “en general se acuerdan ajustes trimestrales, así para el inquilino el salto no es tan grande y el propietario recupera el valor más rápido”.
Como contrapunto, Abel González, titular de inmobiliaria González, reconoció que “es un momento muy difícil para negociar y que el inquilino se adapte a las condiciones por la fuerte devaluación que hubo. El que pueda pagar bien, y el que no, termina yéndose a otro lado de acuerdo a sus posibilidades”.
En este escenario “cada contrato es un mundo”, expresó. No obstante, se mostró optimista de cara al futuro: “A nosotros nos da más apertura, porque con la antigua ley al propietario lo mandabas al muere”.
Precios
Si de valores se trata, en la actualidad un interesado en rentar un monoambiente en Pilar deberá desembolsar una suma mensual que oscile entre los 60 mil y 140 mil pesos más expensas, dependiendo de las condiciones del edificio y de la ubicación.
Un departamento de dos ambientes, en tanto, ronda entre los 100 y los 160 mil pesos + expensas, número que puede crecer hasta 250 mil en una casa de tres ambientes en un barrio abierto.
En el caso de los barrios cerrados los números escalan a pasos agigantados, teniendo en cuenta que una vivienda modesta puede rondar los 500 mil pesos + expensas, y ascender a entre 1.200 y 1.500 dólares mensuales con expensas que varían entre los 100 y los 200 mil pesos, para inmuebles ubicados en countries más exclusivos.
Abusos
En cuanto al posible abuso de los precios por parte de los sueños, principal temor de los locatarios a partir de la implementación del DNU, las inmobiliarias se mostraron confiadas en el potencial equilibrio que impondrá la ley de oferta y la demanda.
“Los casos que piden muchísimo –precisó Altezor- no se alquilan. Indefectiblemente tendrán que bajar sus pretensiones porque si bien hay necesidad, la gente no regala sus posibilidades”.
En el mismo sentido, Atttili aseguró que “en general el propietario no a va a pedir cualquier cosa y el que pida cosas imposibles como dolarizar los alquileres en Argentina, algo inviable salvo para naves industriales o para alquileres por temporada o a extranjeros en barrios cerrados, se quedará con la propiedad cerrada”.
“A ningún propietario le conviene eso –continuó- porque hoy los costos de mantenimiento básico son altísimos, por eso en general las partes siempre llegan a un acuerdo”.
A esto se le suma el beneficio que supone contar con un inquilino de confianza, lo que extiende las posibilidades de negociación para conservarlo.
“Es mentira que todo se alquila y a cualquier precio. La gente se acomoda en algo más chico o se va a la casa de sus padres, pero nadie va a pagar lo que no tiene o lo que no vale el inmueble”, concluyó la titular de Attili & Bisso, no sin antes afirmar que “en alquileres el movimiento se va a acelerar, tuvimos reuniones los martilleros de Pilar y coincidimos en lo mismo”.
Más barato que CABA Un relevamiento realizado por BAE Negocios reflejó que en la actualidad alquilar en GBA Norte es un 13% más accesible que en CABA. Por otra parte, en GBA Norte, la relación alquiler/precio creció y se ubica en 3,68% anual, es decir, que se necesitan 27,2 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 7% menos que hace un año. A su vez, el partido de Tigre encabeza la lista lugres más rentables con un retorno bruto de 7% y le sigue Manuel Alberti con el 6,8%, mientras que Villa Ballester y Villa Rosa son los que menor retorno bruto registran, con un 4,8% cada una.
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