Código de zonificación: No queremos más un Pilar de “Excepción”

El proyecto SÍ intenta resolver algunas cuestiones que, a entender del Ejecutivo, requieren una acción en el corto plazo: a partir de 2014, con el cambio de presidencia en el HCD, se modificó sustancialmente el proceso de aprobación de obras particulares: se requirió que toda obra de más de 1.500 m2 pase por el HCD; se requirió que toda obra de más de una planta (excepto en el centro de Pilar), pase por el HCD; se estableció un proceso burocrático que no agrega control ni valor a los proyectos y los demora innecesariamente. En especial, la norma vigente desde 2014 sobre alturas, empodera al HCD para que sin ningún tipo de regla clara ni parámetro explícito, apruebe los proyectos por excepción. El rol del HCD es legislar normas de tipo general y, muy rara vez por excepción.

Sin embargo, es preciso limitar la altura, ya que edificios altos claramente pueden tener un impacto negativo para los vecinos. Por eso la norma propuesta establece límites claros que, al tiempo que permiten un uso más sano del suelo, evitan que la altura supere límites visuales (como puede ser la copa de los árboles), requiere mayores retiros, y obliga a retirar el último piso para que no sea visible desde la calle (favoreciendo el derecho al sol del vecino). Es, en definitiva, una regla clara, transparente, ambientalmente más sana y totalmente previsible.

Esta parte del proyecto es la más urgente porque las normas hoy vigentes, desalientan desde hace tres años la construcción en el distrito. De más está decir que el proyecto no modifica los restantes requisitos que debe cumplir todo desarrollo como son el estudio de impacto ambiental y vial, la provisión de servicios y los estudios hidrológicos, entre otros.

El proyecto plantea una serie de principios considerados importantes para el proceso de planificación urbana que se pretende iniciar:

1. Todo nuevo loteo (abierto o cerrado) debe incluir su red vial asfaltada y servicios públicos completos, incluyendo agua y cloacas.

2. Cuando existan cambios de zonificación, el Municipio debe ser compensado económicamente, con una ecuación clara y transparente que refleje razonablemente valores de mercado. Esto evita que se favorezca al dueño de la tierra y se generen tratos inequitativos. Y al mismo tiempo, se genera una fuente de recursos para el Municipio que le permitirán aumentar su capacidad de inversión en infraestructura en los barrios que más lo necesitan.

3. El Municipio debe mantener en todo momento un código urbano ordenado (que incorpore las ordenanzas que lo fueron modificando) y hacerlo público (hoy, el código no está disponible para cualquier profesional, depende de la buena voluntad de los funcionarios). En esto se está trabajando, ordenando la normativa actual.

 El "no” entonces, significó continuar con el formato de "excepciones”  como modo de planificar el territorio, dándole vía libre a  un crecimiento desordenado, sin planeamiento, sin respeto al entorno; aceptando de manera discrecional proyectos que desembarcan en zonas no aptas, que perjudican  a los vecinos y benefician a unos pocos.

Hace 30 años Pilar explotó y ningún político pudo organizarla. El Partido creció a los golpes, de manera torpe, desorganizada, sin planificación y como quiso un par de concejales. Pilar es la ciudad de la vista gorda y la irregularidad;  donde la "excepción” fue la regla. Entiendo que "exceptuar” puede ser mucho más "enriquecedor”, pero son prácticas que debemos evitar para poder tener un Pilar previsible para todos. Un Pilar que organice, que ordene el crecimiento y las inversiones, sabiendo dónde y cómo construir, conforme a las distintas necesidades de las zonas del distrito. Con plazos acordados y evitando trámites confusos.

Algunos de los que hoy frenan este proyecto, antes promovían la instalación irregular de megaemprendimientos como, entre otros, el Downtown Pilar sobre calle Chubut, lindando con Torres del Sol, a la vera del arroyo Burgueño, (violando la ley de aguas y la zonificación).  Emprendimiento al que, como concejal, me opuse firmemente en el 2008, se logró detener y hoy su estructura abandonada es un testimonio mudo del Pilar que no queremos.

Las industrias y las áreas productivas requieren repensar la planificación. Es el Estado el que debe recuperar su rol regulatorio, no es el mercado ni las "excepciones a un código de 1985” las que deben cumplir con esta función ineludible para asegurar la sustentabilidad territorial y la equidad social. 

Si queremos vivir en armonía, Pilar debe pensar un nuevo ordenamiento, uno que analice cómo vivimos ahora y  que permita  vivir  a las nuevas generaciones de pilarenses  sin conflicto. Que la falta de visión estratégica e intereses  individuales no estén  nunca más sobre el bien común  de todos los pilarenses.